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Sociedad de Urbanistas del Perú
Alternativas para el Desarrollo Urbano Sostenible
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URBANISMO

Identificación de Problemas y Perspectivas
Economía Nacional y Construcción
Estrategias
Lineas de Acción Programaticas
Descentralización y Apoyo a Personas con Discapacidad

 

IDENTIFICACIÓN DE PROBLEMAS Y PERSPECTIVAS

1.PROBLEMÁTICA URBANA

  • Distribución de los centros de población en forma desequilibrada; crecimiento inorgánico de las ciudades, y en muchos de los casos en forma espontánea y sin control.

  • La inseguridad ciudadana, caracterizada  por el proceso de degradación social,   escasez de  protección individual y colectiva, la proliferación  de  prácticas delictivas  que ponen en  permanente  riesgo  la vida, la salud y la propiedad  de los ciudadanos principalmente en las ciudades con mayor volumen poblacional.

  • El incremento de la pobreza urbana, generada por la falta de empleo que no permiten a las familias   satisfacer  sus  mínimas  necesidades  vitales.

  • El centralismo y la ausencia de centros de población alternativos para el desarrollo, impiden  la organización y distribución de la población  con fines  de desarrollo integral y sostenido.

  • La limitada gestión de los órganos de gobierno Local impiden orientar los procesos de control y desarrollo urbanos, así como la dotación de servicios básicos y  equipamiento  de apoyo a la producción.

  • La superposición de funciones de las  entidades públicas en la atención  de  los servicios urbanos, limita  la eficiencia  de su prestación.

  • Los factores contaminantes del medio urbano,  muestran una tendencia al alza, sobre todo en áreas de mayor pobreza  por la alta concentración poblacional y las  mínimas condiciones de vida.

  • El permanente deterioro de los centros histórico-monumentales, originado  por la falta de financiamiento y gestión,   atentan  contra   su recuperación  y  tratamiento adecuado y sostenido.

  • Los patrones de ocupación del suelo no urbano, según tipo de poblamiento, tenencia y nivel de habilitación se pueden agrupar en dos: invasión – formalización – urbanización progresiva y, urbanización previa – adquisición – inscripción registral. El primero de los patrones prima a nivel nacional, con la consiguiente carencia mayoritaria de derechos de propiedad reconocibles, insuficientes e inacabadas obras de urbanización. Patrón que se repite a lo largo del territorio nacional con la consiguiente extensión urbana de los centros de población hacia las faldas de los cerros, márgenes de los ríos, terrenos eriazos y terrenos de cultivo.

  • El uso del suelo urbano está supeditado a las normas de zonificación, y el del suelo no urbano a las normas de zonificación integración al área urbana y habilitación urbana. Estas, se recogen en los Planes Urbanos, Reglamento Nacional de Construcción,  Código del Medio Ambiente y normas afines, como la Ley General de Habilitación Urbana y  los Reglamentos Provinciales aprobados mediante Ordenanzas Municipales.

    En términos globales, las normas existentes no facilitan ni promueven el uso eficiente del suelo en términos de inversión,  calidad urbana y residencial, como tampoco garantizan derechos de terceros.

    En cambio, propician la baja densidad residencial, el crecimiento expansivo de sectores residenciales, relativa repercusión del valor del suelo en el precio final de las edificaciones, marcada distancia física y económica respecto del equipamiento económico y social, dilación o pérdida de oportunidades de inversión etc.

2. PROBLEMÁTICA HABITACIONAL

  • El total de viviendas particulares, según el Censo de 1993, alcanzó la cifra de 5 099 592 unidades habitacionales(a). Cifra que relacionada con la obtenida en 1981,evidencia que el número de viviendas con ocupantes presentes creció aproximadamente cada año en 121 249 unidades habitacionales.
     

  • A partir de las características predominantes de la vivienda en el Perú se  tiene el siguiente perfil habitacional:
     

    • Tipo de vivienda: casa independiente 83,5%

    • Área de ubicación: proporción de 2 a 1 a favor del ámbito urbano, 18% en pueblos jóvenes.

    • Régimen de tenencia; mayoritariamente propietarios 75,6%

    • Número de habitaciones: 45% del total de viviendas cuenta con 2 ó menos habitaciones.

    • Materiales: en paredes exteriores, 42,3% en ladrillo o bloque de cemento, 41,2% adobe o tapia; en techos, 27,4% de calamina o fibra de cemento, 23,2% en concreto armado; en pisos, 43,2% de tierra, 36,0% cemento.
       

  • Servicios domiciliarios: abastecimiento de agua mediante red pública dentro de la vivienda, 55,4%; servicios higiénicos, con red pública dentro de la vivienda, 46,3%; alumbrado, eléctrico, 69,6%.
     

  • A nivel nacional, el mayor número de viviendas particulares se concentra en las categorías siguientes: Pueblo joven (17,9%), Urbanización (16,4%), Caserío (14,3%), Pueblo (13,9%), Ciudad (11,7%) y Anexo (7,5%); mientras que agrupando el resto (18,3%) corresponde a otras categorías como Comunidad Campesina, Unidad Agropecuaria, Barrio o Cuartel, Villa, etc.
     

  • Se   estima   que   el  déficit  habitacional  para   el   año   2000   asciende a 1’233,000 viviendas. De este correspondería  a  viviendas  faltantes 326,000 (26%), bajo el supuesto de que por cada hogar una vivienda (déficit cuantitativo), y  907,000 (74%) a viviendas existentes pero inadecuadas por características físicas  y de hacinamiento (déficit cualitatativo).
     

  • La edificación residencial (producción habitacional secundaria), es en nuestro país, mayoritariamente informal. Durante el período intercensal 1981 – 1993, se han construido en promedio 121 249 viviendas por año, siendo en su mayoría - construidas por el “sector social” de menores recursos - carentes de condiciones de habitabilidad, pero que de no haberse llevado a cabo, la brecha habitacional cuantitativa sería dramáticamente mayor.
     

  • Las viviendas que no cuentan con las condiciones adecuadas para el hábitat humano, es decir las viviendas improvisadas, las no construidas para vivienda o similares han crecido en 14,2% en promedio, en el periodo intercensal. Específicamente, las viviendas improvisadas cuya definición censal se refiere a aquellas construidas con materiales ligeros (estera, caña chancada) o materiales de desecho (cartón, latas, etc.) o con ladrillos superpuestos, se han incrementado de 28 667 en 1981 a 179 264 en 1993, es decir 6.2 veces.
     

  • La autoconstrucción informal, propiciada por la masiva inmigración del campo a la ciudad y la inexistencia de una oferta formal comercializable, concordante con los niveles de ingreso y expectativas poblacionales, tal y como se viene desarrollando, resulta altamente onerosa en términos sociales y económicos en perjuicio de los supuestos beneficiarios: elevadas tasas de morbilidad y mortalidad infantil (infecciones agudo respiratorias y diarreicas) frustraciones infantiles, violencia familiar, costo excesivo, desahorro familiar (si se compara con las cosas dejadas de hacer o atender durante una o más generaciones).
     

  • Durante décadas, hasta mediados de los noventa la oferta formal comercializable, más preponderante por sus volúmenes, ha estado a cargo del Estado: barrios fiscales, barrios obreros, unidades vecinales, conjunto habitacionales, conjuntos residenciales, unidades populares de interés social, lotes tizados, lotes con servicios, etc.
     

  • En lo que respecta al proceso de producción residencial formal, a cargo del sector privado, habría que hacer una diferenciación entre los hogares que contratan pequeñas o micro empresas para la construcción de su vivienda unifamiliar y el grupo de desarrolladores inmobiliarios que edifican viviendas para su colocación en el mercado. Este último, es bastante incipiente, debido, entre otras razones, a la no-incorporación de los necesitados a la economía de mercado, la desequilibrada  relación calidad – precio, su actuar condicionado a la existencia de regímenes promocionales.
     

  • A título referencial se puede señalar que en Lima Metropolitana, donde se concentra el 29% de la población nacional, y resulta siendo el mercado inmobiliario más activo, la oferta formal comercializable durante los años 1999, 2000 y 2001 fue de 4 998, 5 266 y 5 138 viviendas respectivamente. Producción formal que respecto del promedio anual de viviendas particulares con ocupantes presentes “construidas” durante el período 1981 – 1993 representan solamente el 4,2 %. 
     

  • La oferta formal de viviendas, durante el año 2001 en Lima Metropolitana, se caracteriza por: el predominio de viviendas multifamiliares sobre unifamiliares, tanto en unidades como metros cuadrados construidos, diez (10) unidades de departamentos por una de casa construida; precio medio unitario de la oferta de casas, US $ 52 647, con un área promedio de 93 m2 y un precio promedio por metro cuadrado de US $  385; precio medio unitario de la oferta de departamentos US $ 64 621, con un área promedio 105 m2 y un precio promedio por metro cuadrado de US $ 565. La mayor frecuencia se presenta en los rangos de precio de U.S. $ 20 001 a 30 000 dólares (23,7%).
     

  • El diseño, licencia, ejecución y conformidad de obra, declaratoria de fábrica y administración de las edificaciones están supeditados a las normas técnicas y administrativas recogidas en el Reglamento Nacional de Construcciones, Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, Ordenanzas Municipales, Decretos y Resoluciones de Alcaldía. Normas, que en términos generales, limitan la creatividad profesional, no facilitan ni promueven la construcción convencional de viviendas y encarecen el producto final.
     

  • La tecnología utilizada en la construcción de vivienda es mayoritariamente básica, con obvios niveles de baja productividad que se reflejan en el precio y calidad de las viviendas. El predominio de técnicas artesanales, la baja proporción de elementos prefabricados o industriales, los bajos niveles de capacitación, la pequeña utilización de maquinaria o equipos mecanizados, la carencia de innovaciones tecnológicas en el diseño habitacional como en los materiales y componentes constructivos caracterizan la producción habitacional.
     

  • En nuestro país, el 62% de la población vive en viviendas (casas) construidas con sistemas que utilizan recursos locales de muy bajo costo (tierra, madera, caña, etc.) y tecnologías tradicionales que posibilitan la autoconstrucción. Es un hecho innegable en la realidad habitacional de nuestro país, que los recursos propios, la mano de obra y tecnologías habitacionales, han representado y seguirán representando importantes medios para dar solución al problema habitacional de millones de peruanos.
     

  • Las condiciones macro y micro económicas de nuestro país no inciden de manera favorable en la generación de ahorro nacional, particularmente, ahorro financiero, consecuencia de ello, baja disponibilidad de recursos en general y específicamente para el financiamiento habitacional.

    La conformación socioeconómica de nuestra sociedad, mayoritariamente concentrada en los estratos C, D y E, los  altos niveles de riesgo potencial de morosidad, la renuencia de las instituciones en asumir los costos de administración de prestamos pequeños, la tendencia de aplicar tasas de interés uniformes, el nivel de la calidad de la construcción (durabilidad en el tiempo) dificultan o hacen poco viable, desde el punto de vista de las instituciones financieras intermediarias, la atención crediticia de casi el 90% de los hogares peruanos.

    En nuestro país, en la actualidad  coexisten un conjunto de instrumentos y mecanismos de captación y prestación, que sin llegar a constituir un sistema de financiamiento habitacional pueden serlo. Por un lado tenemos cuentas de depósitos, valores representativos de derechos de participación (fondos mutuos de inversión en valores, fondos de inversión inmobiliaria, titulización inmobiliaria), valores representativos de deudas (bonos, letras y cédulas hipotecarias) aportes obligatorios, recursos gubernamentales (Fondo MIVIVIENDA y Banco de Materiales). Por otro, préstamos hipotecarios (crédito hipotecario, leasing habitacional,  capitalización inmobiliaria, título de crédito hipotecario negociable), y ciertas exoneraciones fiscales.

    ( REGRESAR )

 
 

ECONOMÍA NACIONAL Y CONSTRUCCIÓN

Se calcula que el PBI de la construcción constituye el 5,9% del PBI nacional 3 084 millones de dólares. Un mayor nivel de análisis permite calcular que el 54,2% del PBI construcción corresponde a la construcción de vivienda 1 672 millones de dólares, lo que equivale al 3,2% del PBI nacional, el 19,4% a construcción de otras edificaciones y 26,4% a obras de infraestructura; adicionalmente, si al PBI construcción de viviendas sumamos el alquiler de viviendas, 1 352 millones de dólares, el PBI habitacional podría elevarse al 5,8% del PBI nacional.

El consumo intermedio del valor bruto de la producción en construcción en nuestro país representa el 52,2% (insumos), trasmitiendo efecto multiplicador sobre 31 ramas de la actividad económica siendo las de mayor impactos: productos mineros no metálicos (32,9%), productos de siderurgia (10,2%), muebles de madera y metal (8,6%), productos de caucho y plástico (5,1%), productos metálicos diversos (4,9%), productos minerales (4,8%), servicios prestados (10,1%), transportes y comunicaciones (6,7%), otros (16,7%).

1.PERSPECTIVAS

Las actuaciones del Subsector se sustentan en un nuevo marco institucional definido, lo cual facilita tomar decisiones en forma coherente y oportuna dentro de sus competencias.

El proceso de descentralización, se constituye en el componente básico para posibilitar el crecimiento con desarrollo  de  nuestras principales ciudades y centros de población.

Las nuevas políticas en el campo del urbanismo  favorecen la investigación de procesos tecnológicos y constructivos,   la  generación y revisión de la  normatividad y  flexibilización de los recursos  financieros,  para    promover   la reactivación de la industria de la construcción, reducir  los   costos  de la  vivienda y  de los  servicios básicos y  generar   puestos de trabajo.

Se estima que al año 2007, la población nacional será de 28 644 321 habitantes, si se asume como tamaño promedio de los hogares peruanos 4.7 miembros, se tendrá en dicho año 6 094 536 hogares, lo que equivaldría a un crecimiento promedio durante el período 2002-2007 de 91 697 nuevos hogares por año.

La dinámica demográfica, producto del índice de fecundidad como de la estructuración por grupos de edades, ente otros factores, se constituirá en un elemento de presión sobre el mercado residencial, formal o informal.

De la misma manera, la población en edad de trabajar aumenta anualmente, e incluso, a un ritmo mayor que la tasa de crecimiento demográfico, 2,4% versus 1,6%

Tomándose como referencia el déficit habitacional de arrastre cuantitativo y cualitativo, el número de hogares que cada año se incorporan al mercado habitacional (necesitados o demandantes), la cuantía y caracterización de la producción habitacional formal e informal, el nivel teórico de deterioro del parque habitacional existente (estimado en 1% anual), al año 2007, el déficit habitacional podría incrementarse en aproximadamente 60%.

Las tendencias observadas en la distribución de la población por área rural o urbana, departamentos y ciudades, muestran que la dinámica demográfica no ha sido uniforme. Tanto la fecundidad, como la mortalidad, las migraciones y la existencia de oportunidades económicas (laborales) y sociales intervienen con distintos grados en volumen e intensidad, dando como resultado la heterogeneidad en la distribución geográfica.

Lo anterior se traduce al observar la gran concentración de la población en el área urbana 72,3%, en la región costera 53%, en el departamento de Lima 29,1%, y en Lima Metropolitana (Lima y Callao) 29,2%. La tendencia a la concentración en determinadas localizaciones hacen presumir que las necesidades se concentraran en las mismas, con el paulatino vaciamiento  de otras y la subutilización o desaprovechamiento de grandes espacios territoriales con recursos potenciales.

Saldar el déficit de arrastre, atender las nuevas necesidades de vivienda que se generan cada año y prevenir el natural deterioro que cada año presenta el parque habitacional existente demandaría para el período 2002-2007:

La construcción de 326 000 viviendas nuevas.

La ejecución de 907 000 acciones de mejoramiento habitacional  (culminación, ampliación, remodelación, remodelación o rehabilitación), cabe señalar que algunas viviendas inadecuada, dado su alto grado de vulnerabilidad o precariedad, deberán ser reasentadas o sustituidas.

La ejecución de 44 275 acciones anuales de mantenimiento preventivo para evitar el deterioro natural que se presenta año a año en el parque habitacional existente aún no deteriorado (1%).

La construcción de 90 000 viviendas adicionales para atender las necesidades de demanda que se generan cada año como consecuencia de la formación de nuevos hogares.

En suma 1 904 375 acciones de producción habitacional durante el período 2002 – 2007.

Atender la producción habitacional antes dimensionada podría demandar un esfuerzo financiero equivalente a  14 627 millones de dólares durante el período señalado.  El total de la probable inversión requerida, equivaldría al 28% del PBI nacional y a  1,4 veces el Presupuesto Nacional de la República de un año (en el año 2001 ascendió a 10 203 millones de dólares americanos).

Durante el período 2002-2007, se postula atender cuando menos el 50% de las nuevas necesidades de vivienda que se generan anualmente.  Esta meta física equivaldría a la construcción de 225 000 unidades habitacionales durante el período 2002 – 2007 equivalente a 45 000 unidades por año.

Igualmente, se espera reducir el déficit cualitativo de arrastre en un 50%  respecto del existente, es decir un promedio de 10% anual y atender el 50% de las necesidades anuales de mantenimiento preventivo.  De continuarse con esta progresión, el año 2012 podría haberse recuperado los niveles de calidad habitacional del parque existente.

Ambas metas podrían significar el beneficiar aproximadamente a 158 000 familias y  790 000 personas por año y 790 000 familias y 3 950 000 de personas durante el quinquenio  2002 – 2007.

OBJETIVOS

El Plan Institucional 2003 contribuye al cumplimiento de los siguientes objetivos y metas,  fijados en la Política Nacional de Vivienda 2002-2007:

1. Objetivos Rectores

Configurar y consolidar  el Sistema Urbano Nacional, mediante una propuesta  de ordenamiento y gestión territorial, fortalecido  e institucionalizado.

Establecer las condiciones  para un desarrollo urbano equilibrado  y sostenible  dentro de un marco de gestión y control de la calidad  ambiental.

Reducir el déficit habitacional de arrastre y absorber la demanda residencial derivada de la formación de nuevos hogares.

Impulsar la producción habitacional, reducir sus costos y facilitar su adquisición

Mejorar o recuperar áreas urbanas en proceso de consolidación, subutilizadas o deterioradas con fines de producción urbana integral.

Objetivos Específicos

Actualizar, simplificar y flexibilizar la normativa técnica y administrativa de los usos del suelo urbano y urbanizable, de la edificación residencial y  su inscripción registral.

Facilitar el acceso y promover el uso del suelo con fines de inversión inmobiliaria residencial.

Estimular la producción y diversificación de productos, el mejoramiento de la calidad y aumento de la productividad habitacional.

Coadyuvar a la complementación habitacional con servicios públicos, equipamiento e infraestructura urbana.

Mejorar y ampliar las fuentes de fondeo y los esquemas de financiamiento para la producción, adquisición y mejoramiento habitacional urbana

Fomentar y promover el cambio de actitudes de los actores del mercado inmobiliario.

Fortalecer los organismos encargados de la formulación y ejecución de la política habitacional y urbana.

( REGRESAR )
 


 

 

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Este texto, fue tomado del Web Site del Ministerio de Vivienda y Urbanismo del Perú