Make your own free website on Tripod.com

IDENTIFICACIÓN DE PROBLEMAS Y PERSPECTIVAS

1.PROBLEMÁTICA URBANA

·         Distribución de los centros de población en forma desequilibrada; crecimiento inorgánico de las ciudades, y en muchos de los casos en forma espontánea y sin control.

·         La inseguridad ciudadana, caracterizada  por el proceso de degradación social,   escasez de  protección individual y colectiva, la proliferación  de  prácticas delictivas  que ponen en  permanente  riesgo  la vida, la salud y la propiedad  de los ciudadanos principalmente en las ciudades con mayor volumen poblacional.

·         El incremento de la pobreza urbana, generada por la falta de empleo que no permiten a las familias   satisfacer  sus  mínimas  necesidades  vitales.

·         El centralismo y la ausencia de centros de población alternativos para el desarrollo, impiden  la organización y distribución de la población  con fines  de desarrollo integral y sostenido.

·         La limitada gestión de los órganos de gobierno Local impiden orientar los procesos de control y desarrollo urbanos, así como la dotación de servicios básicos y  equipamiento  de apoyo a la producción.

·         La superposición de funciones de las  entidades públicas en la atención  de  los servicios urbanos, limita  la eficiencia  de su prestación.

·         Los factores contaminantes del medio urbano,  muestran una tendencia al alza, sobre todo en áreas de mayor pobreza  por la alta concentración poblacional y las  mínimas condiciones de vida.

·         El permanente deterioro de los centros histórico-monumentales, originado  por la falta de financiamiento y gestión,   atentan  contra   su recuperación  y  tratamiento adecuado y sostenido.

·         Los patrones de ocupación del suelo no urbano, según tipo de poblamiento, tenencia y nivel de habilitación se pueden agrupar en dos: invasión – formalización – urbanización progresiva y, urbanización previa – adquisición – inscripción registral. El primero de los patrones prima a nivel nacional, con la consiguiente carencia mayoritaria de derechos de propiedad reconocibles, insuficientes e inacabadas obras de urbanización. Patrón que se repite a lo largo del territorio nacional con la consiguiente extensión urbana de los centros de población hacia las faldas de los cerros, márgenes de los ríos, terrenos eriazos y terrenos de cultivo.

§         El uso del suelo urbano está supeditado a las normas de zonificación, y el del suelo no urbano a las normas de zonificación integración al área urbana y habilitación urbana. Estas, se recogen en los Planes Urbanos, Reglamento Nacional de Construcción,  Código del Medio Ambiente y normas afines, como la Ley General de Habilitación Urbana y  los Reglamentos Provinciales aprobados mediante Ordenanzas Municipales.

En términos globales, las normas existentes no facilitan ni promueven el uso eficiente del suelo en términos de inversión,  calidad urbana y residencial, como tampoco garantizan derechos de terceros.

En cambio, propician la baja densidad residencial, el crecimiento expansivo de sectores residenciales, relativa repercusión del valor del suelo en el precio final de las edificaciones, marcada distancia física y económica respecto del equipamiento económico y social, dilación o pérdida de oportunidades de inversión etc.

        

2. PROBLEMÁTICA HABITACIONAL

§         El total de viviendas particulares, según el Censo de 1993, alcanzó la cifra de 5 099 592 unidades habitacionales(a). Cifra que relacionada con la obtenida en 1981,evidencia que el número de viviendas con ocupantes presentes creció aproximadamente cada año en 121 249 unidades habitacionales.

§         A partir de las características predominantes de la vivienda en el Perú se  tiene el siguiente perfil habitacional:

-           Tipo de vivienda: casa independiente 83,5%

-           Área de ubicación: proporción de 2 a 1 a favor del ámbito urbano, 18% en pueblos jóvenes.

-           Régimen de tenencia; mayoritariamente propietarios 75,6%

-           .Número de habitaciones: 45% del total de viviendas cuenta con 2 ó menos habitaciones.

-           Materiales: en paredes exteriores, 42,3% en ladrillo o bloque de cemento, 41,2% adobe o tapia; en techos, 27,4% de calamina o fibra de cemento, 23,2% en concreto armado; en pisos, 43,2% de tierra, 36,0% cemento.

-           Servicios domiciliarios: abastecimiento de agua mediante red pública dentro de la vivienda, 55,4%; servicios higiénicos, con red pública dentro de la vivienda, 46,3%; alumbrado, eléctrico, 69,6%.

§         A nivel nacional, el mayor número de viviendas particulares se concentra en las categorías siguientes: Pueblo joven (17,9%), Urbanización (16,4%), Caserío (14,3%), Pueblo (13,9%), Ciudad (11,7%) y Anexo (7,5%); mientras que agrupando el resto (18,3%) corresponde a otras categorías como Comunidad Campesina, Unidad Agropecuaria, Barrio o Cuartel, Villa, etc.

§         Se   estima   que   el  déficit  habitacional  para   el   año   2000   asciende a 1’233,000 viviendas. De este correspondería  a  viviendas  faltantes 326,000 (26%), bajo el supuesto de que por cada hogar una vivienda (déficit cuantitativo), y  907,000 (74%) a viviendas existentes pero inadecuadas por características físicas  y de hacinamiento (déficit cualitatativo).

§         La edificación residencial (producción habitacional secundaria), es en nuestro país, mayoritariamente informal. Durante el período intercensal 1981 – 1993, se han construido en promedio 121 249 viviendas por año, siendo en su mayoría - construidas por el “sector social” de menores recursos - carentes de condiciones de habitabilidad, pero que de no haberse llevado a cabo, la brecha habitacional cuantitativa sería dramáticamente mayor.

§         Las viviendas que no cuentan con las condiciones adecuadas para el hábitat humano, es decir las viviendas improvisadas, las no construidas para vivienda o similares han crecido en 14,2% en promedio, en el periodo intercensal. Específicamente, las viviendas improvisadas cuya definición censal se refiere a aquellas construidas con materiales ligeros (estera, caña chancada) o materiales de desecho (cartón, latas, etc.) o con ladrillos superpuestos, se han incrementado de 28 667 en 1981 a 179 264 en 1993, es decir 6.2 veces.

§         La autoconstrucción informal, propiciada por la masiva inmigración del campo a la ciudad y la inexistencia de una oferta formal comercializable, concordante con los niveles de ingreso y expectativas poblacionales, tal y como se viene desarrollando, resulta altamente onerosa en términos sociales y económicos en perjuicio de los supuestos beneficiarios: elevadas tasas de morbilidad y mortalidad infantil (infecciones agudo respiratorias y diarreicas) frustraciones infantiles, violencia familiar, costo excesivo, desahorro familiar (si se compara con las cosas dejadas de hacer o atender durante una o más generaciones).

§         Durante décadas, hasta mediados de los noventa la oferta formal comercializable, más preponderante por sus volúmenes, ha estado a cargo del Estado: barrios fiscales, barrios obreros, unidades vecinales, conjunto habitacionales, conjuntos residenciales, unidades populares de interés social, lotes tizados, lotes con servicios, etc.

§         En lo que respecta al proceso de producción residencial formal, a cargo del sector privado, habría que hacer una diferenciación entre los hogares que contratan pequeñas o micro empresas para la construcción de su vivienda unifamiliar y el grupo de desarrolladores inmobiliarios que edifican viviendas para su colocación en el mercado. Este último, es bastante incipiente, debido, entre otras razones, a la no-incorporación de los necesitados a la economía de mercado, la desequilibrada  relación calidad – precio, su actuar condicionado a la existencia de regímenes promocionales.

§         A título referencial se puede señalar que en Lima Metropolitana, donde se concentra el 29% de la población nacional, y resulta siendo el mercado inmobiliario más activo, la oferta formal comercializable durante los años 1999, 2000 y 2001 fue de 4 998, 5 266 y 5 138 viviendas respectivamente. Producción formal que respecto del promedio anual de viviendas particulares con ocupantes presentes “construidas” durante el período 1981 – 1993 representan solamente el 4,2 %. 

§         La oferta formal de viviendas, durante el año 2001 en Lima Metropolitana, se caracteriza por: el predominio de viviendas multifamiliares sobre unifamiliares, tanto en unidades como metros cuadrados construidos, diez (10) unidades de departamentos por una de casa construida; precio medio unitario de la oferta de casas, US $ 52 647, con un área promedio de 93 m2 y un precio promedio por metro cuadrado de US $  385; precio medio unitario de la oferta de departamentos US $ 64 621, con un área promedio 105 m2 y un precio promedio por metro cuadrado de US $ 565. La mayor frecuencia se presenta en los rangos de precio de U.S. $ 20 001 a 30 000 dólares (23,7%).

§         El diseño, licencia, ejecución y conformidad de obra, declaratoria de fábrica y administración de las edificaciones están supeditados a las normas técnicas y administrativas recogidas en el Reglamento Nacional de Construcciones, Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, Ordenanzas Municipales, Decretos y Resoluciones de Alcaldía. Normas, que en términos generales, limitan la creatividad profesional, no facilitan ni promueven la construcción convencional de viviendas y encarecen el producto final.

§         La tecnología utilizada en la construcción de vivienda es mayoritariamente básica, con obvios niveles de baja productividad que se reflejan en el precio y calidad de las viviendas. El predominio de técnicas artesanales, la baja proporción de elementos prefabricados o industriales, los bajos niveles de capacitación, la pequeña utilización de maquinaria o equipos mecanizados, la carencia de innovaciones tecnológicas en el diseño habitacional como en los materiales y componentes constructivos caracterizan la producción habitacional.

§         En nuestro país, el 62% de la población vive en viviendas (casas) construidas con sistemas que utilizan recursos locales de muy bajo costo (tierra, madera, caña, etc.) y tecnologías tradicionales que posibilitan la autoconstrucción. Es un hecho innegable en la realidad habitacional de nuestro país, que los recursos propios, la mano de obra y tecnologías habitacionales, han representado y seguirán representando importantes medios para dar solución al problema habitacional de millones de peruanos.

§         Las condiciones macro y micro económicas de nuestro país no inciden de manera favorable en la generación de ahorro nacional, particularmente, ahorro financiero, consecuencia de ello, baja disponibilidad de recursos en general y específicamente para el financiamiento habitacional.

La conformación socioeconómica de nuestra sociedad, mayoritariamente concentrada en los estratos C, D y E, los  altos niveles de riesgo potencial de morosidad, la renuencia de las instituciones en asumir los costos de administración de prestamos pequeños, la tendencia de aplicar tasas de interés uniformes, el nivel de la calidad de la construcción (durabilidad en el tiempo) dificultan o hacen poco viable, desde el punto de vista de las instituciones financieras intermediarias, la atención crediticia de casi el 90% de los hogares peruanos.

En nuestro país, en la actualidad  coexisten un conjunto de instrumentos y mecanismos de captación y prestación, que sin llegar a constituir un sistema de financiamiento habitacional pueden serlo. Por un lado tenemos cuentas de depósitos, valores representativos de derechos de participación (fondos mutuos de inversión en valores, fondos de inversión inmobiliaria, titulización inmobiliaria), valores representativos de deudas (bonos, letras y cédulas hipotecarias) aportes obligatorios, recursos gubernamentales (Fondo MIVIVIENDA y Banco de Materiales). Por otro, préstamos hipotecarios (crédito hipotecario, leasing habitacional,  capitalización inmobiliaria, título de crédito hipotecario negociable), y ciertas exoneraciones fiscales.